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县房屋征收办

关于商圣街道财富天下区域改造项目房屋征收补偿安置方案的起草说明

一、项目的基本情况

鹳河一桥以南财富天下地块位于商圣街道狮子路社区，北至鹳河一桥，东至上九路，西至东滨河路，南至规划道路，地块为长方形，共占地97.3亩。其中已出让土地面积19.25亩（12834平方米），其余为道路和绿地等。出让地块呈环状，为南阳市天泰房地产开发有限公司于2006年7月27日通过招拍挂途径取得，是淅川历史上第一例公开出让地块，出让时间40年，缴纳土地出让金450万元，共建设砖混结构房屋8幢190户，总建筑面积38241.52㎡，均为商业用房，建筑底层占地19.25亩（12834平方米），实际建筑密度为100%。

二、改造的可行性

对财富天下区域实施改造，主要基于四个方面的考虑：一是贯通东滨河路的需要。东滨河路是连接县城北区、老城区、南区和鹳河两岸的主干道，是连接西十高速淅川段南北两个出口的大通道，更是县城滨水观景的城市景观大道。随着南北两条高速连接线的启动建设，贯通东滨河路并与鹳河一桥实现平交，对缓解城区交通压力意义重大。根据东滨河路与一桥平交方案，需对财富天下区域西北侧4栋商业用房实施拆迁。如果再考虑保留30米绿化带的话，整个西侧的建筑需要全拆。二是提升城市品位的需要。财富天下区域位于一桥以南，北邻体育公园，南接县城南区，位置极为特殊。随着东滨河路与一桥平交的实现，以及县城南区项目的落地，该区域成为县城一个重要节点，与体育公园、德威书院、县医院以及即将布局的文化基础设施项目相比，该区域目前的形象与整体格局和风格极不相称，实施改造就成为必然。三是盘活政府土地的需要。该区域地块出让已经13年，受当时县城发展水平和各方面条件的制约，出让地块呈环状分布于整个地块之中，且上面全部为建筑物，也就是说除19.25亩外的其余78亩政府用地（包括道路和绿地，绿植一直由住建局下属绿化站负责管护，每年费用3万元左右）一直免费提供给开发商使用。受出让地块牵制，现有78亩土地无法合理利用，闲置至今且可能一直闲置下去。综合考虑提升城市形象和提高土地利用率等因素，实施该区域改造显得尤为迫切。四是商户很支持。受诸多因素影响，该区域商业门面近年来大量闲置，利用率不高。在调查摸底过程中，众多商户对实施拆迁改造表示拥护。

综合前述事实，该项目符合公共利益需要，实施改造切实可行。

三、安置方案的法律依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

（二）《中华人民共和国物权法》；

（三）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）；

（四）《河南省人民政府关于印发河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定的通知》（豫政〔2012〕39号）。

四、安置方案的基本内容

（一）安置方式

安置方式为产权置换、货币补偿两种，被征收人只能选择其中一种。

（二）安置办法

1、产权置换式安置

（1）土地证、房权证齐全的商业用房置换，按房权证证载面积1:1就地置换政府回购的商业安置房。

(2)土地证或房权证不齐全，但有一证能证明为商业性质房屋的，分别按以下情况处理：

①被征收房屋实际占有人为初始购买人，经出售房屋的房地产公司确认买卖关系真实的，相关税费由初始购买人和出售房屋的房地产公司补齐后，按商业用房1:1就地置换政府回购的商业安置房。

②被征收房屋实际占有人不是初始购买人，经房屋权属登记人确认买卖关系真实并补缴相关税费后，按商业用房1:1就地置换政府回购的商业安置房。

③被征收房屋实际占有人不是初始购买人，且买卖关系真实性无法确认的，由房屋实际占有人提供购买该房屋的相关证据，并写出承诺书，明确房屋归其所有，若有争议，由其承担一切法律责任，且被征收房屋只按产权置换方式予以安置，按商业用房1:1就地置换政府回购的商业安置房，但是暂不予办理安置房产权证等手续，待经房屋权属登记人确认买卖关系真实并补缴相关税费后，方可办理安置房产权证等手续。

(3)若安置房面积与应安置面积不一致，相差不超过10㎡的（含10㎡），按政府回购回迁安置房的价格支付差价。相差超过10㎡的，按县房管局提供的同一区域同类性质房屋市场价支付差价。

2、货币补偿式安置

证照齐全的被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价值评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定后予以货币补偿。

以上安置方案内容以县政府研究讨论后正式的行文内容为准。

淅川县人民政府房屋征收管理办公室

2020年3月25日