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一、文件出台背景。

不动产统一登记实施后，因土地来源不清等历史遗留问题，造成地上房屋难以办理不动产登记的社会问题，自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发[2021]）1号、《河南省自然资源厅贯彻落实<自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知>的意见》豫自然资发[2021]）34号等文件的出台，鉴于此，急需要对这些遗留问题进行解决。

1、工作要求、目标、任务。重点是《民法典》、《土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》、《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见》等。自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发[2021]）1号、《河南省自然资源厅贯彻落实<自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知>的意见》豫自然资发[2021]）34号等相关文件，各地大多参照《郑州市人民政府关于处理建设用地上不动产登记相关问题的意见》制定该类文件。

2、文件执行范围。在时间上，重点解决历史遗留问题；在区域范围上，重点解决县城建成区及全县国有建设用地范围内的不动产问题；在产权类型上，重点解决个人住宅，原政府或政府部门开发或建设的商品房、房改房、集资房及公有住房；在不动产类型上，重点是解决土地问题，房产问题按照原有政府的相关文件解决。小产权房不在之列。

3、原则。在淅政[2020]7号文的基础上，提请县政府常务会议通过，需要更新完善相关内容，本照“尊重历史、便民利民、依法依规、分类处理”原则，结合我县实际制订，汲取各地之精华，使得这个意见更完善，可操作性更强。

4、分类。一是在个人住宅方面。按照原始权属来源依据或组、村（社区）、乡镇（街道）三级出具的权属证明，经公示、政府批复，依个人申请予以登记。二是原商品房、房改房、集资房及公有住房不动产。有土地使用权总证，补交出让金后可办理分割登记；没有土地使用证的，由原用地单位申请办理土地使用权总证，再按照相关规定予以分割；原用地单位不存在的，在申请人提出申请后，由破产清算组或原用地单位的上级单位，办理不动产首次登记，再按规定予以分割；三是手续不全或已有手续与现状不一致的不动产。根据不同情况，在相关部门确认或完善手续后予以登记。四是国有划拨性质土地的不动产抵押登记。确定在划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。

二、需要修改完善出台新文件的原因

一是时间需要延长。原文件适用期限至2022年4月30日，但在不动产登记过程中，群众类似问题的诉求量还很多，需要延长时间继续处理。

二是依据需要更新。当时出台的处理意见，省市仅要求各地要根据情况出台文件，化解遗留问题，但没有具体政策依据。目前，关于不动产遗留问题处理先后下发了自然资源部“自然资发〔2021〕1号”、省自然资源厅“豫自然资〔2021〕34号”文件，给予了明确的处理依据。全省2022年自然资源工作会议也进行了具体安排，并要求将解决历史遗留问题例入为2022年度重点工作。

三是措施需要完善。根据近两年来，特别是新《土地管理法》实施后，不动产登记政策也随之有所变化，文件原有的处理措施、意见和相关规定也要需要修改完善。

三、修改完善的主要内容

一是确定遗留问题处理的时间范围。原文件规定的解决范围为“1999年1月1日前形成事实的住宅用地”，建议取消时间限制，只要不是违法的新增建设用地都列入解决范围。

二是关于出让金的缴纳标准。原文件规定，个人住宅涉及划拨性质转为出让性质的，2021年4月30日前申请办理的，按对应底价的40%缴纳出让金，2021年4月30日至2022年4月30日申请办理的，按50%缴纳。为保持政策的连续性，建议统一确定为“按住宅用地级别对应现行基准地价的50%缴纳土地出让金”。

三是增加对已建成的多层多套房屋处理。个人已建成的多层多套住宅且土地手续齐全，土地性质为国有出让的，2019年9月30日（房产、土地不动产登记整合时间）前已在房产部门办理房屋分户登记的，由原权利人与购房人共同申请，缴纳相关税费后予以办理分割或抵押登记。

四是明确对“批少建多”的处理措施。新增建设项目未按照规划许可内容建设，属“批少建多”且超建部分已销售或已入住的。由自然资源部门出具规划核实情况说明、城管部门处罚到位凭证、住建部门出具关于质量消防等综合认定意见后，可以作为不动产登记的依据。

五是增加对林权登记基本流程。依据2020年7月1日起实施的《森林法》第十五条：林地和林地上的森林、林木的所有权、使用权，由不动产登记机构统一登记造册，核发证书。建议对申请办理林权登记的，由林业局与自然资源局共同审核审查，林业局配合自然资源局做好林权流转审核，并出具审查意见后，由不动产登记机构办理林权相关登记。

根据该项工作需要，提请县政府对以上5点修改意见进行研究，并确定是否出台新的“解决不动产登记历史遗留问题”文件规定。

四、提请研究解决的问题

（一）关于土地出让金的问题。重点是个人自建住宅，①发生转让或多次转让的，如果申请人愿意按照住宅用地级别对应基准地价的5%缴纳土地收益金，建议不再逐一审批，不再办理土地使用权出让手续，统一按批准拨用或划拨方式办理不动产登记。②涉及划拨土地使用权转让或抵押的，如果申请人愿意按住宅用地级别对应现行基准地价的50%缴纳土地出让价款，建议不再单独办理土地使用权审批手续，直接办理出让性质的不动产转移或抵押登记。③原有商品房、房改房、集资房及公有住房需办理转让、出租、抵押的，建议按《国土资厅发〔1999〕31号》规定，补缴土地出让金（不再签订出让合同）后再按普通商品房办理不动产登记。

2022年6月6日

 淅川县自然资源局

关于《处理不动产登记若干历史遗留问题   的意见》的送审函

县政府办：

   我单位拟以淅川县人民政府名义制发《处理不动产登记若干历史遗留问题的意见》，已征求意见完毕，现将《处理不动产登记若干历史遗留问题的意见》送审稿及相关材料提交你局审核。

提交材料：

1、《处理不动产登记若干历史遗留问题的意见》（送审稿）；

2、起草说明：

原淅政〔2020〕7号文件，省市仅要求各地要根据情况出台文件，化解遗留问题，但没有具体政策依据。目前，关于不动产遗留问题处理先后下发了自然资源部“自然资发〔2021〕1号”、省自然资源厅“豫自然资〔2021〕34号”文件，给予了明确的处理依据。全省2022年自然资源工作会议也进行了具体安排，并要求将解决历史遗留问题例入为2022年度重点工作。

3、征求意见及采纳情况：

   起草文稿时经自然资源局股室内部讨论同时征求县财政局、税务局、住建局、城管局、林业局相关意见，提请十六届县政府第1次常务会议研究通过，确定出台新的解决不动产历史遗留问题文件。